청년 전월세 사기, 왜 이렇게 자주 발생할까?
“첫 집 구할 때 제일 무서운 게 뭐냐고요? 전세사기요.”
사회초년생, 자취생, 대학생들 사이에서 자주 나오는 이야기입니다.
특히 청년층은 전세나 월세 계약 경험이 적고, 부동산 관련 지식도 부족해
계약 과정에서 피해를 입는 경우가 적지 않습니다.
공인중개사 사무소를 통해 계약을 하더라도,
등기부등본이나 시세 확인 등을 제대로 하지 않으면 깡통전세에 걸릴 수 있습니다.
보증금을 날리는 최악의 상황을 막기 위해, 반드시 사전 점검이 필요합니다.
목차
1-4. 위반 건축물 여부 체크 (최신 확인방법 포함)
2. 계약 전 확인 필수! 전월세 체크리스트 6가지
1-1. 주택 시세와 적정 보증금 비교
먼저 해당 집의 시세를 파악하고, 임대인의 대출(근저당) 여부를 확인하세요.
예를 들어, 집 시세가 6억인데 임대인이 2억 대출을 안고 있고,
전세보증금이 5억이라면 굉장히 위험한 구조입니다.
이럴 경우 집이 경매로 넘어가면 우선순위 채권자(은행 등)가 먼저 배당을 받고,
임차인은 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있습니다.
팁: 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 안심전세 앱으로 시세를 미리 확인하세요.
1-2. 다가구주택의 선순위 임차보증금 확인
다가구주택(단독주택 포함)은 외형상 하나의 건물로 보이지만, 내부는 여러 세대가 독립적으로 거주할 수 있는 구조로 되어 있습니다.
이런 주택에서의 전세 계약은 ‘보증금 우선순위’가 매우 중요한 핵심 포인트입니다.
왜 위험할까?
- 보증금 반환은 집이 경매에 넘어갔을 때 순서대로 배당됩니다.
- 세입자가 많을수록, 보증금 순위가 밀릴 가능성이 높습니다.
- ‘확정일자’나 ‘전입신고’만으로는 보증금 우선순위를 확보할 수 없습니다.
꼭 확인할 서류 3가지
- 전입세대 열람 내역
→ 해당 주택에 몇 명의 세입자가 있는지, 그들이 언제 입주했는지 확인 가능
→ 주민센터 또는 정부 24에서 신청 가능 - 확정일자 부여 현황
→ 다른 세입자들의 확정일자와 자신의 계약일 비교
→ 내 계약이 가장 늦다면 보증금 반환에서 후순위가 될 수 있음 - 선순위 임대차 보증금 확인서 (임대차 정보제공서)
→ 임대인 또는 중개인이 제공해야 하며, 거부 시 거래를 재고해야 함
→ 다른 세입자의 보증금 규모를 알아야 내 보증금이 얼마나 안전한지 가늠 가능
실제 사례:
서울 은평구에서 한 청년이 다가구주택에 전세로 입주했으나, 이전 세입자 3명이 선순위로 있었고,
경매 시 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 사례가 있습니다.
1-3. 등기부등본으로 집 상태 파악하기
등기부등본은 ‘부동산의 신분증’입니다.
계약하려는 집이 누구 소유인지, 대출은 얼마나 있는지, 법적 문제가 있는지 확인할 수 있는 가장 중요한 문서입니다.
등기부등본은 어떻게 구성되어 있나?
- 표제부: 집 주소, 구조, 면적 등 기본 정보
- 갑구: 소유권 관련 정보. 소유자 명의, 압류·가압류 등
- 을구: 담보 정보. 은행 대출, 근저당권, 전세권 등
확인 포인트
- ✔️ 표제부
→ 주소와 계약서의 주소가 정확히 일치하는지 확인
→ 지번이 다를 경우, 계약 자체가 무효될 수 있음 - ✔️ 갑구
→ 소유자와 계약 상대방(임대인)이 일치하는지 확인
→ ‘압류’, ‘가압류’, ‘신탁’ 표시가 있다면 고위험 경고 - ✔️ 을구
→ ‘근저당권 설정’ 확인 → 대출금이 많으면 깡통전세 가능성 ↑
→ 이미 ‘전세권’이 설정되어 있다면, 다른 세입자가 있을 수 있음
어디서 발급하나?
→ 정부 24, 대법원 인터넷등기소, 주민센터에서 쉽게 발급 가능
→ 모바일 앱(예: 안심전세, 부동산플래닛)으로도 열람 가능
1-4. 위반 건축물 여부 체크 (최신 확인방법 포함)
위반 건축물이란, 건축법에 따라 허가받지 않은 불법 증축, 용도 변경, 무단 개조가 이뤄진 건축물을 말합니다.
이런 건물에 세입자가 입주할 경우, 철거 명령, 이행강제금 부과, 계약 무효 위험에 노출됩니다.
왜 꼭 확인해야 하나요?
- 전세보증보험 가입이 거절될 수 있음
- 실제 사용불가 판정을 받을 수 있음 (예: 옥탑방, 창고 개조 등)
- 계약 무효 논란 및 강제 퇴거 위험 존재
- 매매 및 대출 제한 가능성 있음
확인 방법
이제는 건축과에 문의하지 않아도 온라인에서 손쉽게 확인 가능합니다.
아래 포털을 활용해 위반 건축물 여부, 용도, 구조까지 정확히 조회하세요.
- 정부 24 – 건축물대장 열람
URL: https://www.gov.kr
경로: 민원서비스 → 부동산/건축 → "건축물대장 등·초본 발급"
내용: 구조, 면적, 위반 내역 여부, 사용 승인 정보 등 상세 확인
인증방식: 공동인증서, 카카오 또는 네이버 인증 가능 - 부동산 종합공부열람 시스템 (KRAS)
URL: https://kras.go.kr
경로: 공간정보포털 → 종합공부 열람 → 건축물대장
장점: 지도 기반 검색, 등기부등본과 연계 열람 가능 - 토지이용규제정보서비스 (LURIS)
URL: http://luris.molit.go.kr
기능: 위반 건축물 포함, 개발 제한 여부 등 법적 규제 정보 조회
확인 시 체크포인트
- "위반건축물" 여부 란에 표시가 있는지
- 건물 용도: 주거용이 아닌 경우 ‘전입신고’ 불가
- 층수, 면적, 구조가 현장과 다른 경우 → 무단 증축 의심
- 사용 승인일이 없거나 미완료 상태 → 계약 주의
사례:
서울시에서 옥탑방을 전세로 계약한 한 청년은, 건축물대장에 “불법 증축(위반건축물)”로 기재되어 있어
전입신고가 거절되고 보증보험도 불가능해 큰 피해를 입은 사례가 발생했습니다.
정리
| 확인항목 | 어디서 | 필요한 정보 |
|---|---|---|
| 위반 건축물 여부 | 정부24, KRAS, LURIS | 건축물대장, 공부 정보 |
| 계약 전 검토 | 온라인 조회 필수 | 주소, 필지번호 |
| 주거용 여부 | 건축물 용도 구분 | 주택, 오피스텔, 비주거 확인 필요 |
1-5. 임대인의 세금 체납 여부 확인
임대인이 국세(세금)를 장기 체납하면, 국가가 해당 부동산에 대해 압류 또는 공매를 진행할 수 있습니다.
이럴 경우 국세청이 세입자보다 우선권을 가지므로, 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
확인 방법
- 안심전세 앱: 임대인 주민등록번호 입력 후 확인
- 계약 전 임대인에게 체납 사실 유무 서면 요구
- 임대인이 거부하거나 명확히 답하지 않으면 계약을 피해야 합니다
실사례:
임대인이 수년간 체납한 지방세로 인해, 세입자의 전세보증금이 전액 소진되고
보증보험도 가입 거절된 사례가 종종 있습니다.
1-6. 전세보증보험 가입 가능 여부 (상세 가이드 포함)
전세사기를 방지하는 가장 확실한 방법 중 하나는 전세보증보험 가입입니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 연락이 끊겨도, 보험사가 세입자에게 직접 보증금을 지급합니다.
청년·사회초년생에게는 거의 필수적인 안전장치이며,
정부가 보증료 지원 제도까지 제공하는 ‘보증금 지키는 최후의 보루’입니다.
전세보증보험이란?
전세 계약이 종료되었는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우,
보험사가 대신 지급하고 추후 임대인에게 구상권을 행사하는 제도입니다.
보증보험 가입 조건
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 전세보증금 | 주택 시세의 90% 이하 |
| 등기부등본 | 압류, 가압류, 신탁 설정이 없어야 함 |
| 임대인 | 신용불량자, 채무불이행자일 경우 가입 제한 가능 |
| 주택 종류 | 아파트, 다세대, 연립주택, 빌라, 단독주택 대부분 가능 |
| 계약 조건 | 확정일자 부여 및 전입신고 완료 후 가능 |
주요 보증기관 3곳
- HUG (주택도시보증공사) – 국가기관, 청년 대상 보증료 할인 폭 큼
- SGI 서울보증 – 민간기관, 절차 간편, 조건 유연함
- HF (한국주택금융공사) – 저소득층, 청년 특화 상품 제공
전세보증보험 가입 절차
- Step 1. 사전 준비
전세 계약서 원본, 확정일자, 전입신고, 임대인 정보 - Step 2. 보증기관 선택
HUG (www.khug.or.kr), SGI, HF - Step 3. 온라인 신청 or 방문 신청
홈페이지 → 전세보증 메뉴 → 보증신청 - Step 4. 보증심사 및 보증료 납부
주택 상태, 시세비율 확인 후 보증료 납부 - Step 5. 보증서 발급
보증계약 성립, 보증 효력 발생
청년층 보증료 지원 신청 방법
- ① 국토교통부 청년 보증료 지원
대상: 만 19세~39세 청년 / 조건: 무주택 세대원
지원율: 최대 70% / 신청: HUG, SGI 홈페이지 - ② 서울시 안심전세보증료 지원
대상: 서울시 거주 청년
내용: 최대 100만 원 / 신청: 서울청년포털 - ③ 지방자치단체별 지원
예: 경기도, 부산, 인천 등 지자체 홈페이지 또는 주민센터에서 확인
실전 TIP
- 계약 전, 안심전세 앱으로 보증 가입 가능 여부 확인
- 중개사에게 “전세보증보험 가입 가능한 집인가요?” 꼭 물어보기
- 가입 불가한 집은 계약 자체를 피하는 것이 안전
요약
전세보증보험은 단순한 옵션이 아닌, 청년의 생명줄입니다.
정부 지원을 적극 활용해 보증금을 안전하게 지키세요.
3. 부동산 계약서 작성 시 유의할 점 총정리
“한 줄도 허투루 쓰지 마세요. 당신의 보증금이 걸려 있습니다.”
부동산 계약서는 단순한 종이 한 장이 아닌 수천만 원을 지키는 법적 무기입니다.
아래 10가지 핵심 사항은 반드시 숙지하고, 체크리스트처럼 활용하세요.
- 표준 계약서 양식 사용
공인중개사협회 표준양식을 사용해야 임대인과 임차인의 권리를 고루 보호할 수 있습니다. - 계약 당사자 정보는 등기부등본 기준으로 정확히
임대인의 이름, 주민등록번호, 주소는 등기부등본과 100% 일치해야 하며, 대리인과 계약할 경우 위임장 + 인감증명서가 필수입니다. - 주소, 면적, 용도 등은 객관적 서류 기준으로
계약서 주소는 등기부등본 주소와 완전히 일치해야 하며, 용도(주거용/업무용)도 확인해야 전입신고와 보증보험 가입이 가능합니다. - 금액은 숫자 + 한글 병기
예: 보증금 오천만 원(50,000,000원), 월세 삼십만 원(300,000원)
관리비 포함 여부 및 부담 주체도 명확히 표시합니다. - 특약사항은 구두가 아닌 문서로
특약은 계약서에 “특약사항 별도 기재” 문구와 함께 쌍방 자필 서명 필수!
예: 수리책임, 반려동물 허용, 조기 퇴거 시 위약금 등 - 계약금, 중도금, 잔금 납부 일자 명확히
계약서에 지급 날짜와 금액, 입금 계좌 명의자까지 모두 기재해야 하며,
중개사 개인 계좌 사용은 피해야 합니다. - 확정일자 및 전입신고 조항 포함
계약서에 “임차인은 계약 후 전입신고 및 확정일자를 받을 것”을 명시하면 보증금 보호에 유리합니다. - 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람 자료 첨부
계약서와 함께 보관해야 할 필수 서류입니다.
계약 전에 확인하고, 사본을 계약서와 함께 보관하세요. - 계약서 원본 2부, 양쪽 자필 서명
임대인·임차인 각각 1부씩 보관하며, 반드시 서명 또는 도장이 모두 포함되어야 합니다. - 계약 후 후속 절차 체크리스트
아래 항목은 계약 체결 후 반드시 빠짐없이 진행하세요.
- 전입신고 (주민센터 또는 정부 24)
- 확정일자 부여 (등기소 또는 주민센터)
- 부동산 거래신고 확인 (중개사가 법적 제출해야 함)
- 보증보험 가입 신청 (HUG, SGI 등 - 전입·확정일자 후 가능)
- * 보증보험 가입 가능 여부, 임대인 체납 여부는 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
요약 체크리스트
| 항목 | 확인 여부 |
|---|---|
| 표준 계약서 사용 | ✅ |
| 임대인 신원 확인 | ✅ |
| 금액 병기 및 납부 조건 | ✅ |
| 특약사항 서명 | ✅ |
| 전입신고 및 확정일자 | ✅ |
| 첨부서류 보관 | ✅ |
| 계약서 2부 서명 | ✅ |
4. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 전세보증보험은 무조건 가입 가능한가요?
아니요. 보증금이 시세 대비 90% 이하 등 조건을 충족해야 하며,
등기부등본상 압류, 가압류, 신탁 등이 없어야 가입이 가능합니다.
또한 임대인의 신용 상태나 주택 형태 등에 따라 가입이 거절될 수 있습니다.
Q2. 계약서만 잘 작성하면 전세 사기 당하지 않나요?
계약서 작성만으로는 부족합니다.
등기부등본, 선순위 세입자 여부, 보증보험 가능 여부 등 사전 확인이 필수이며,
특약사항 문구 작성도 실제로는 분쟁 방지를 위한 중요한 법적 근거가 됩니다.
Q3. 위반 건축물 여부는 어디서 확인하나요?
건축과 방문 없이 온라인으로 가능합니다.
✅ 정부 24, ✅ 국토부 KRAS 시스템, ✅ 토지이용규제정보서비스에서 건축물대장 열람을 통해 확인할 수 있습니다.
Q4. 계약 시 특약사항을 꼭 넣어야 하나요?
네. 특약사항은 분쟁 발생 시 계약서보다 강력한 법적 증거로 작용합니다.
“에어컨 수리 책임은 임대인”, “반려동물 허용” 등 조건을 자필 서명 포함으로 작성하세요.
구두 약속은 보호받지 못합니다.
Q5. 전입신고와 확정일자는 따로 해야 하나요?
2021년부터는 임대차 계약 신고 시 전입신고 + 확정일자까지 한 번에 처리됩니다.
단, 보증금 6천만 원 이하/월세 30만 원 이하의 계약은 신고 의무 대상이 아니므로,
별도로 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다.
Q6. 계약금을 걸고 계약을 취소하면 어떻게 되나요?
민법 제565조에 따라 계약금 해제는 가능하지만 손해 감수 전제입니다.
- 임차인이 취소하면: 계약금 포기
- 임대인이 취소하면: 계약금의 2배 배상
계약금은 계약의 효력을 발생시키는 법적 장치이기 때문에,
단순 변심으로 계약을 해지할 수는 있으나 그에 따른 손해(계약금 포기 또는 배액 배상)를 감수해야 하며, 법적 분쟁 가능성도 존재합니다.
신중하게 진행하세요.
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